Risicobeperking bij Koopgarant
Koopgarant kent 4 belangrijke risicobeperkingen voor de koper:
- 1. Terugkoopgarantie
Als de eigenaar de woning wil verkopen, is deze verplicht de woning aan de corporatie aan te bieden. De corporatie geeft de eigenaar de garantie dat zij de woning binnen drie maanden na aanbieding terugkoopt. Deze terugkoopgarantie beperkt het risico voor de Koopgaranteigenaar.
De terugkoopprijs wordt vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie. Door de terugkoopregeling blijven de Koopgarantwoningen altijd beschikbaar voor de doelgroep van de corporatie. Na terugkoop kan de corporatie opnieuw kiezen hoe zij de woning weer in de markt zet: als huurwoning, als Koopgarantwoning of als koopwoning in de vrije sector.
- 2. Onderhoudswaarborg
In het Koopgarantsplitsingsreglement krijgt de Vereniging van Eigenaren (VvE) de uitdrukkelijke verplichting om het gebouw in goede staat te houden, goede onderhoudsplanningen te maken en voldoende middelen te reserveren voor het onderhoud. Een verschil van mening tussen eigenaren over de kwaliteits- en onderhoudsstaat kan worden voorgelegd aan een onafhankelijke bouwkundige. De VvE-bestuurder moet bij Koopgarant voldoen aan de landelijke kwaliteitseisen.
Ook eigenaren van eengezinswoningen krijgen de plicht de woning goed te onderhouden. De corporatiemag daarop ook inspecteren. Overigens kan een cluster eengezinswoningen ook in een VvE ondergebracht worden om zo het onderhoud collectief te waarborgen.
- 3. Winst en verlies delen
Bij terugkoop taxeert een onafhankelijk taxateur de woning. Door deze waarde te vergelijken met de waarde in het taxatierapport bij de aankoop van de woning wordt vastgesteld of er sprake is van winst of verlies. Is de woning in waarde gedaald dan deelt de eigenaar dit verlies met de corporatie volgens de verhouding uit de Fair Value tabel. Het financiële risico voor de eigenaar is daardoor lager dan bij een koopwoning op de vrije markt.
Is de woning in waarde gestegen, dan deelt de eigenaar de winst, volgens dezelfde verhouding, met de corporatie. Wanneer door verbetering de woning meer waard wordt, komt deze meerwaarde volledig ten goede aan de eigenaar. Voorbeelden hiervan zijn een verbouwing van de badkamer, de keuken of het aanbrengen van een serre.
- 4. Beperking van de financieringsrisico’s
De kopers van een Koopgarantwoning krijgen de mogelijkheid om de kosten koper en verbouwingskosten mee te financieren. De ruimte hiervoor is echter wel aan een maximum gebonden. Wil men meer lenen, dan is een afzonderlijke toestemming van de corporatie nodig. Dit biedt de kopers bescherming tegen overfinanciering.
De corporatie kan er voor kiezen om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verplicht te stellen. NHG verlaagt de rentelasten, beperkt het risico van overfinanciering en biedt goede waarborgen wanneer de koper buiten zijn schuld in betalingsproblemen komt.
